عملية تحديد سعر العقار وتثمينه من أهم أركان البيع والشراء وتقسيم الورثة وغيرها في مجال العقارات، فهى تهم من يريد بيع عقاره وكذلك من يريد شراؤه ومن يريد تقسيم ورث، ويعد تقدير قيمة العقارات أمراً ضرورياً لمجموعة متنوعة من الأسباب والتى منها الحصول على التمويل عن طريق رهن العقار وتقييم الأصول للدفاتر المحاسبية للشركات الكبرى والقيام بالتأمين على العقار وتحديد قيمة الضرائب على العقار “الضرائب العقارية”. ولكن بالنسبة لمعظم الناس، فإن تحديد السعر العادل لشراء منزل او شقة او قطعة أرض هو التطبيق الأكثر فائدة لتقييم العقارات. نعرض لكم في هذه المدونة مقدمة للمفاهيم والأساليب الأساسية للتقييم العقاري وأسس التقييم العقاري، خاصة فيما يتعلق بشراء وبيع العقارات.

بداية يجب التعرف على أوجه الاختلاف بين التقييم العقاري والتثمين العقاري

تثمين العقار: التثمين من الثمن، والثمن هو ما تقوم بدفعه بالفعل لشراء العقار والثمن هو المبلغ المكتوب في عقد البيع.

تقييم العقار: التقييم من القيمة، وقيمة أي عقار يتم تحديدها من المنافع التي يحصل صاحب العقار عليها من امتلاكه للعقار، وقيمة العقار يتم تحديدها بواسطة الخبراء المقيمين، فالقيمة تختلف من عقار لأخر على حسب موقعه والتشطيبات وسنة البناء وأشياء أخرى نتناولها في هذه المقالة.

كيف تحدد قيمة العقار؟

من الناحية الفنية، يتم تعريف قيمة العقار على أنها المنافع التي يحصل صاحب العقار عليها من امتلاكه للعقار، على عكس العديد من السلع الاستهلاكية التي يتم استخدامها بسرعة، تتحقق فوائد الملكية العقارية بشكل عام على مدار فترة زمنية طويلة، لذلك يجب أن يأخذ تقدير قيمة العقار في الاعتبار الاتجاهات الاقتصادية والاجتماعية، وكذلك الضوابط أو اللوائح الحكومية والظروف البيئية

أساليب التقييم العقاري هي عمليات تقدير اسعار العقارات موضوع التقييم في وقت محدد. ويتم تحديد أسلوب التقييم حسب نوع العقار والغرض من التقييم ومن أهم أغراض التقييم:

– إدراج الصناديق العقارية بهيئة سوق المال.

– الرسوم الضريبية.

– الأوقاف.

– فض النزاعات والشراكات.

– المزادات العلنية.

– المحافظ العقارية.

– البيع والشراء.

– الرهن العقاري.

– التمويل والقروض العقارية.

– الاستثمارات العقارية.

– الزكاة والضرائب.

– التأمين.

– دراسات أعلى وأفضل استخدام.

– القيمة الايجارية.

– الأغراض المحاسبية والقانونية.

– وغيرها.

هناك عدة أساليب للتقييم العقاري وفي هذا المقال سوف نستعرض أهمها وأكثرها شيوعا وهي:

• أسلوب السوق – طريقة المقارنات.

• أسلوب التكلفة – طريقة المقاول (التكلفة).

• أسلوب الدخل – طريقة الاستثمار.

طريقة المقارنات:

تعتمد هذه الطريقة على أسعار السوق الحالية لبيع عقارات أخرى مماثلة للعقار قيد التقييم سواء كانت مباعة أو معروضة للبيع. يتم المقارنة بين هذه العقارات والعقار المراد تقييمه بشرط أن تكون العقارات متشابهة وفى نفس المنطقة او الحي وان تكون مقاربة في مواصفاتها واستخداماتها للعقار المراد تقييمه. هناك نقاط مهمة يجب أخذها بنظر

الاعتبار عند مقارنة العقارات في نفس المنطقة لغرض التقييم منها: (الموقع، القرب والبعد من الشارع الرئيسي، أو من مركز المدينة، والمراكز الحضارية، وسهولة الوصول للموقع، والمساحة، وطول الواجهة ونسبتها إلى العمق، وكذلك الشكل العام لقطعة الأرض، ونوعية التربة، التراخيص المتاحة من السلطات المحلية المختصة، نوع سند الملكية، وعدم وجود نزاعات قضائية، عمر المبنى، نوع البناء والتشطيبات الداخلية والخارجية، وعدد الأدوار) أكثر ما يتم استخدام هذه الطريقة لتقييم العقارات السكنية من منازل وشقق.

مقابلة المالك والتعرف عليه

تعد هذه أول وأهم خطوة، حيث بمقابلة مدير المنشأة العقارية للمالك أو من ينوب عنه، تتم تعزيز الثقة فيما بينهما وتوطيد علاقتهما والتي تتحول فيما بعد إلى علاقة وديّة.

الإطلاع على عقود ملكية العقارات المطلوب إدارتها

اطلب من المالك الاطلاع على عقود ملكية العقارات المطلوب إدارتها بواسطة منشأتك العقارية، وبذلك تثق تماماً بأن العقارات تابعة للمالك ذاته وتضمن مصداقيته، وتسهل عملية ادارة العقار.

إطلاع المالك على النظام الذي تعمل عليه وأهم التقارير

من الجيّد أن تقوم بشرح النظام أو البرنامج الذي تعمل عليه للمالك، ليشاهد قدرات منشأتك العقارية وسلاسة تنفيذ مهام الموظفين، بجانب اطمئنانه للاطلاع على كافة التقارير المطلوبة.

التفاهم على اتفاقية إدارة الأملاك

أهم ما يتم نقاشه في هذه المقابلة هو التفاهم على اتفاقية إدارة الأملاك والتي يندرج تحتها عدد من البنود ألا وهي:

1- تحديد العقارات المطلوب إدارتها وتسجيل بياناتها

وهذه نقطة هامة جداً للاتفاق على عدد العقارات وتحديدها، ويتم تسجيل بيانات كل عقار على حدة.

2- الاتفاق على نسبة عمولة إدارة الأملاك لكل عقار وآلية تحصيلها

تتيح هذه النقطة بدء العمل على بيّنة، بحيث يتم الاتفاق المبدئي في المقابلة على نسبة عمولة المنشأة لإدارتها كل عقار على حدة، وتوضيح كامل لآلية تحصيل هذه العمولة.

يعتبر الاستثمار العقاري أحد أهم الاستثمارات طويلة الاجل والتي توفر نوع من الاستقرار الاقتصادي.لكن قبل التفكير في الاستثمار العقاري يجب عليك أولاً دراسة السوق والمناطق الاستثمارية لاختيار عقار او أرض سكنية او تجارية التي تتناسب مع امكانياتك.يمكنك أيضاً اللجوء لأحد المتخصصين في الاستثمار العقاري لاختيار مضمون أكثر.سوق العقارات السعودي يعد بيئة خصبة للاستثمار حيث تحظى بالاستقرار الاقتصادي والنمو الملحوظ في أسعارها سنوياً، مما يجعلها الاختيار الأمثل عند التفكير في الاستثمار.